Meester Advocaten is bij de jurisprudentie op het gebied van corona huurrecht betrokken. Zij constateren dat er ondanks de steeds vastere norm ten aanzien van (de berekening van) corona huurkorting toch ontruimingen (mogen) plaatsvinden.
Deze bestendige lijn in de jurisprudentie betekent kennelijk overigens niet automatisch dat er door de verhuurder niet ontruimd zou mogen worden op grond van een (grote) huurachterstand opgelopen tijdens corona. Zo heeft de rechtbank Midden-Nederland op 23 juli jl. in een kort geding de (voorwaardelijke) ontruiming toegewezen.
Wat speelde er? In de kern is de casus als volgt: de huurder huurde van verhuurder drie (horeca)bedrijfsruimten in een winkelcentrum. Door de coronacrisis is er voor alle drie de ruimtes afzonderlijk een huurachterstand ontstaan. De verhuurder vordert naast de volledige huurachterstand tevens ontruiming van de bedrijfsruimtes.
Omzetdaling en pijn verdelen
De rechter haakt aan bij de ‘share the pain’ gedachte en doelt op een 50/50 verdeling. Hierdoor kan de huurkorting hooguit 50% bedragen, immers bij een omzetverlies van 100 % dient deze door twee te worden gedeeld.
De huurder lijdt bij twee van de drie exploitaties een omzetverlies van circa 50%; de derde is een afhaalrestaurant en lijkt geen omzetschade te hebben geleden. Mede omdat de kantonrechter niet beschikt over volledige overzichten van de verkregen TVL wordt deze buiten beschouwing gelaten in dit kort geding. Wel geeft de rechter aan dat toegekende overheidssteun in de bodemprocedure tot verlaging van de huurkorting zal leiden. Een verwijzing naar Hotel V.
Met een omzetdaling van 50% en dus een huurkorting van 25% is volgens de kantonrechter de pijn evenredig verdeeld. Echter heeft de verhuurder bij twee van de drie panden een grotere huurachterstand opgelopen dan gerechtvaardigd zou zijn op basis van die 25%.
Ontruiming
Bij een pand bedroeg de te betalen kortingshuur (van maart 2020 t/m juli 2021) ca. € 28.000,- waarvan de huurder ca. € 18.000,- had betaald. Bij het andere pand bedroeg de kortingshuur over dezelfde periode ca. € 94.000, maar was er ‘slechts’ ca. € 39.000 door huurder betaald.
De kantonrechter komt tot het voorlopig oordeel dat het gedeelte van de niet-opgeschorte huur van beide panden dat nu nog onbetaald is dusdanig groot is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst naar alle waarschijnlijkheid zal uitspreken en wijst de ontruiming van beide panden toe. De huurder krijgt van de rechter echter nog de mogelijkheid de ontruiming van beide panden te voorkomen door vóór 1 september 2021 de gehele huurachterstand (ten aanzien van de kortingshuur) te voldoen.
Conclusie
Indien sprake is van omzetverlies ten gevolge van corona wordt door kantonrechters in de meeste gevallen een huurkorting toegestaan. Meester Advocaten: 'Pas op voor al te ruime en eigenstandige kortingsberekeningen, want als het verschil aan huurachterstand tussen waar een huurder mogelijk aanspraak op zou kunnen maken en hetgeen de huurder onbetaald heeft gelaten in de ogen van de rechter maar groot genoeg is, is ook tijdens corona een toegewezen ontruiming mogelijk, zo blijkt'.
