Swissôtel Amsterdam had bij de rechtbank huurkorting afgedwongen van vastgoedbedrijf Dam Square. De verhuurder vond die te hoog, en ging in hoger beroep.
Bij het gerechtshof voerde Dam Square aan dat Swissôtel recht had op de tegemoetkoming vaste lasten (TVL) en dat de rechtbank in de eerste zaak deze TVL had opgeteld bij de omzet van het hotel. De huurkorting wordt gebaseerd op de omzet.
Het Gerechtshof is van mening dat deze rekenmethode onjuist is, schrijft het Financieele Dagblad (FD). De TVL-regeling is bedoeld om huur, energie en andere vaste lasten te dekken.
Bedrijven moeten de tegemoetkoming daar volgens het Gerechtshof dan ook voor gebruiken. Swissôtel heeft alleen recht op korting op de huur die na het gebruik van de TVL overblijft.
Minder tot geen korting
Voor november en december 2020 bedraagt de huurkorting voor Swissôtel €32.547 per maand op een maandelijkse huur van €87.481, berekent Vastgoedmarkt. Over de periode januari tot en met mei van 2021 krijgt Swissôtel zelfs helemaal geen huurkorting.
Dat is een streep door de rekening voor het Amsterdamse hotel. In het kort geding in januari 2021 had de rechtbank Amsterdam nog 50 procent van de huur voor de periode 1 november tot en met 1 juni 2021 opgeschort.
Door het arrest daalt de huurkorting van Swissôtel van ruim €290.000 naar €65.000. In 2021 krijgt het hotel geen korting, omdat zij genoeg TVL ontving om de huur te kunnen betalen.
De crux zit in de manier waarop het hof rekening hield met de TVL bij de bepaling van de huurkorting. Het gerechtshof overwoog dat Swissôtel voor de periode januari tot en met mei 2021 aanspraak maakt op een hoger bedrag aan TVL dan de vaste lasten in die periode. Daarom kreeg Swissôtel over die periode helemaal geen huurkorting.
Over de maanden november en december 2020 lag de TVL wel lager dan de vaste lasten. Volgens het hof moet die TVL niet worden opgeteld bij de omzet, maar afgetrokken van de totale vaste lasten. Want: ‘Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect’ op wat de huurder kan betalen.
TVL hoger dan vaste lasten? Geen huurkorting
Van het restant van de vaste lasten wordt het aan huur toe te rekenen deel genomen. Dat wordt vermenigvuldigd met de helft van het percentage aan omzetdaling. De uitkomst daarvan is het percentage aan huurkorting. Als omzetdaling onvoldoende kan worden aangetoond, moet een bedrijf de volledige huur betalen. Dit overkwam bijvoorbeeld het Amsterdamse Lake Hotel eerder dit jaar.
Voor november en december 2020 ontving Swissôtel €60.000 TVL, schrijft Vastgoedmarkt. Daartegenover stond €282.214 aan vaste lasten. Van het restant van €222.214 heeft 62 procent betrekking op huur. Dat is €137.763. De omzet daalde met 94,5 procent. Verhuurder Dam Square neemt de helft van die pijn. Zo komt het gerechtshof tot een korting van €65.093 (€32.547 per maand).
Gerechtshof kiest andere lijn dan de rechtbank
‘De rechtspraak beweegt mee met bedoeling die het kabinet en Tweede Kamer met de steunpakketten hadden', zegt Lexence-advocaat Tomas Steenmetser, die Dam Square bijstond, tegen het FD. ‘Die is gedurende de pandemie veranderd vanwege lengte, duur en impact van de crisis.’
Swissôtels-advocaat David van Dijk erkent tegen de krant dat het er op lijkt dat het Gerechtshof een andere lijn kiest dan de algemene lijn van de rechtbank Amsterdam. ‘Maar ik moet nog zien of dat doorwerkt in de bodemprocedures die over huurkorting gevoerd worden.’
In een eerdere bodemprocedure oordeelde de rechter dat het deel van de TVL dat is aangemerkt voor de huur, moet worden opgeteld bij de omzet. Dit is precies wat ook in het geval van Swissôtel is gebeurd. Deze uitspraak van het Gerechtshof zet nu met dit arrest een streep door die rekenmethode.
